Kaupunkikehityslautakunta
Pöytäkirja 21.03.2023/Pykälä 41

Kaupunkikehityslautakunta 21.03.2023 § 41  

810/10.02.03/2022  

Valmistelu- ja lisätiedot

kaavoittaja Pekka Mikkola, etunimi.sukunimi@porvoo.fi

Kaupunkisuunnittelussa on valmisteltu asemakaavamuutos empirekeskustassa. Asemakaavamuutos koskee kahden ruutukaava-alueen tontin rakentamisen määrää, käyttötarkoitusta sekä rakennussuojelua.

Hankkeen taustaa

Oy Teboil Ab omistaa pääkatu Mannerheiminkadun varrella huoltoasemakiinteistön, jolla on kookas tiilirakenteinen funktionalistisia tyylipiirteitä ilmentävä rakennus vuodelta 1939. Huoltoasematoiminta on päättynyt vuonna 2018 ja kiinteistöä on tarve kehittää. Pohjoisella naapuritontilla Porvoon kaupunki omistaa rakentamattoman asuinkerrostalotontin, jota on käytetty pysäköintialueena vuosikymmenet. Rakennusliike on tutkinut näiden kahden keskustatontin alueelle kokonaisratkaisua, jossa kadun varsille rakentuisi kaksi uutta asuinkerrostaloa katutason liiketiloilla ja huoltoasemarakennus säilyisi ja palvelisi asumisen aputilana.

Jalon Uusimaa oy:lle myönnettiin suunnitteluvaraus kaupungin omistamalle kiinteistölle kaupunkikehityslautakunnassa 23.3.2021 § 46 ja huoltoasematontin osalta kaavoituksen käynnistämissopimus hyväksyttiin pöytäkirjamerkinnöin kaupunkikehityslautakunnassa 12.10.2021 § 148.

Asemakaavamuutosluonnos

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavamuutosluonnos olivat MRL 62 § ja MRA 30 §:n mukaisesti nähtävillä 4.5. - 3.6.2022. Luonnoksesta jätettiin kaksi mielipidettä. Mielipiteissä toivottiin huoltoasemarakennuksen olevan tulevaisuudessakin asemakaavaluonnoksen mukaista ratkaisua voimakkaammin läsnä kaupunkikuvassa ja arvioitiin erityisesti Mannerheiminkadun varren uudisrakennuksen mittakaavaa. Kaivokadun puoleinen ratkaisu oli yleisesti hyväksyttävämpi. Mielipiteissä nostettiin keskusteluun myös joukko teknisiä virheitä ja korostettiin luonnosvaihtoehtojen heikkoa esittelyä. Mielipiteet ovat vaikuttaneet asemakaavaratkaisun jatkokehitykseen julkisivujen jäsentelyn, vaihtoehtojen uudelleentarkastelun ja luonnollisesti löytyneiden virheiden korjaamisen kautta. Valitettavasti mielipiteissä on osittain asemakaavan tavoitteiden ja taloudellisten toteutusmahdollisuuksien kanssa ristiriitaisia asiakohtia, joita ei kaikkia voi toteuttaa samanaikaisesti. Suunnitteluratkaisut ovat aina kompromisseja ja tässä hankkeessa tämä tuntuu erityisesti korostuvan.

Viranomaisosallisten kommenteissa ja alustavissa lausunnoissa oli lähinnä teknisluonteisia huomioita ja lisäselvittelytarpeita mm. maaperän pilaantuneisuuden ja meluntorjunnan suhteen. Asemakaavaehdotuksen laatimisen aikana on laadittu kaavahanketta varten erillinen hulevesiselvitys ja meluselvitys. Maaperän perustilasta on niin ikään selvitys. Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus näki asemakaavaratkaisun kaupunkikuvan, -rakenteen ja rakennussuojeluratkaisun kannalta asianmukaisena.

Museoviranomainen ei pitänyt tilanteesta, jossa huoltoaseman avoin pihatila rakentuu uudismassalla ja vanha rakennus väistyy pihan takaosaan talousrakennuksenomaisena. Muuten rakennussuojelun osalta ratkaisu oli museoviranomaisen mukaan asianmukainen. Asemakaavamuutoksen valmistelun näkemyksen mukaan asemakaavaehdotuksen mukainen ratkaisu täyttää hyvin sille asetetut laatuvaatimukset kaupunkikuvan, massoittelun ja kaupunkirakenteen osalta. Samalla on todettava, että huoltoasematoiminnan päätyttyä päättyi valitettavasti huoltoasemarakennuksen ja sen piha-alueen poikkeuksellisen pitkään jatkunut historia alkuperäisessä käytössään ja tätä toimintaa ei asemakaavan keinoin ole mahdollista palauttaa kun kiinteistönomistaja ei sitä mahdolliseksi näe. Näin museoviranomaisen kanta ymmärretään ja otetaan huomioon, mutta viranomaisen toivoma suunnitteluratkaisu ei ole valitettavasti siirrettävissä sellaisenaan asemakaavaan.

Asemakaavamuutosehdotus

Kaavahanke pohjautuu Studio Puisto Arkkitehdit oy:n mittavaan suunnittelupanokseen.

Alueella on yksi asuinkerrostalojen korttelialue. Voimassa olevaa tonttijakoa ei ole tarpeen muuttaa, joten alueella on kaksi tonttia. Kummallakin tontilla uudisrakentaminen sijoittuu kadun varteen sen suuntaiseen pitkään massaan, joka porrastuu räystäslinjassa maanpintaa mukaillen. Entisen huoltoaseman tontilla säilyy huoltoasemarakennus, joka suojellaan tällä asemakaavalla. Rakennuksen rooli muuttuu liikerakennuksesta talousrakennukseksi. Suurimmalta osaltaan se tulee palvelemaan asuintalojen kahteen tasoon pääasiassa maan alle sijoittuvan pysäköintilaitoksen osana.

Mitoituksen osalta lähtökohtana on pitkälti ollut voimassa olevan asemakaavan mukainen rakentaminen täydennettynä säilytettävällä huoltoasemarakennuksella, jonka käyttötarkoitus muuttuu. Ra-kennusoikeutta alueelle on osoitettu kaikkiaan 7 395 k-m² sekä lisäksi muuntamoa varten 10 k-m². Rakennusoikeudesta 1 180 k-m² kohdistuu suojeltavaan entiseen huoltoasemarakennukseen. Verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan kasvaa rakennusoikeuden kokonaismäärä 1 920 k-m², josta suojeltavan huoltoasemarakennuksen osuus on em. 1 180 k-m².

Kaavaratkaisu tarjoaa mahdollisuuden rakentaa 5 585 k-m² uusia asuntoja, mikä vastaa noin 120 - 160 asukasta. Työpaikkoja Mannerheiminkadun liiketilat, yhteensä 250 k-m², tarjonnevat muutamia.

Kaupungin omistama nykyään pysäköintikäytössä oleva tontti luovutetaan erillisellä päätöksellä. Huoltoasematontista yksityiset tahot neuvottelevat keskenään. Asemakaavan hyväksyminen ei edellyttäne maankäyttösopimusta yksityisen maanomistajan kanssa, koska tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisen rakennusoikeuden määrä ei oleellisesti muutu.

Liitteet:

asemakaavamuutosehdotus

asemakaavamuutoksen selostus liitteineen

Kaupunkikehitysjohtaja

Kaupunkikehityslautakunta hyväksyy vastineet mielipiteisiin, kommentteihin ja lausuntoihin ja päättää asettaa asemakaavamuutosehdotuksen 552, Kaivokatu 34 - 36, kaupunginosa 2, osa korttelia 19 MRA 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville ja pyytää siitä MRA 28 §:n mukaiset lausunnot osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti.

Asemakaavamuutos koskee osaa korttelista 19 kaupunginosassa 2.

Mika Varpio esitti Ilpo Bergströmin kannattamana, että asia palautetaan uuteen valmisteluun, joten palauttamisesta äänestettiin. 

Äänestyksessä asian käsittelyn jatkamista kannatti kahdeksan jäsentä (Riitta Ahola, Sofia Antman, Jarmo Grönman, Seppo Ijäs, Emilia Mattsson Nortamo, Mika Laurila, Gia Mellin-Kranck, Pehr Sveholm) ja Varpion palautusesitystä kannatti kaksi jäsentä (Ilpo Bergström, Mika Varpio). Yksi jäsen äänesti tyhjää (Gunilla Partanen). Näin ollen asian käsittely jatkui.

Päätös

Mika Varpio jätti päätöksestä seuraavalaisen eriävän mielipiteen:

Asemakaava ei huomioi riittävästi Teboilin funkkisrakennuksen

kulttuurihistoriallista sekä kaupunkikuvallista arvoa ja merkitystä,

koska se mahdollistaa Teboilin rakennuksen piilottamisen ison

rakennusmassan taakse. Asemakaavassa esitetty rakennuskorkeus (6 krs) ylittää ympäröivien rakennusten korkeudet reilusti ja aiheuttaa

kaupunkikuvaan merkittävän korkeuspoikkeaman. Ajoneuvoliittymä jyrkältä Kaivokadulta luiskan kautta sisäpihalle ei ole toimiva eikä turvallinen ratkaisu.