Stadsutvecklingsnämnden
Esityslista 05.11.2024/Asianro 11

Stadsutvecklingsnämnden 05.11.2024     

1739/10.00.00.01/2024

Beredning och tilläggsuppgifter:

markanvändningsingenjör Leevi Valkeavirta, leevi.valkeavirta@porvoo.fi

Förslaget till detaljplan för Gamla Veckjärvivägen (DP 453) har varit framlagt 3.1–2.2.2024. Efter att detaljplaneförslaget hölls framlagt har det gjorts preciseringar i det med ett särskilt hörande. Stadsutvecklingsnämnden beslutade 9.4.2024 § 55 föreslå stadsstyrelsen och vidare stadsfullmäktige att detaljplanen godkänns när markanvändningsavtalen för området har undertecknats.

Planområdet ligger öster om Vårberga, och dess storlek är sammanlagt cirka 18 hektar. Området ägs nästan uteslutande av privata markägare, och staden äger främst gatu- och rekreationsområden i planförslaget. För de privata markägarna i planområdet har man anvisat en byggrätt på sammanlagt drygt 18 800 kvadratmeter våningsyta. Eftersom området redan har bebyggts och syftet med detaljplaneringen av området är kompletterande byggande, är det motiverat att utveckla området via markanvändningsavtal som en del av helheten för Skaftkärrområdet. Området har även i den gällande generalplanen anvisats för byggande av småhus.

Enligt 91 a § i markanvändnings- och bygglagen är markägare inom ett område som detaljplaneras och vilka har avsevärd nytta av detaljplanen skyldiga att delta i kommunens kostnader för samhällsbyggande. Strävan ska vara att avtala med markägaren om dennes deltagande i kostnaderna. Enligt 91 b § i lagen kan kommunen ingå avtal om planläggning och genomförandet av planerna (markanvändningsavtal). I markanvändningsavtalen kan dock inte med bindande verkan avtalas om innehållet i planerna. Ett markanvändningsavtal kan ingås med bindande verkan för parterna först när ett utkast eller förslag till plan har varit offentligt framlagt.

Enligt stadens markpolitiska riktlinjer ingår staden markanvändningsavtal med de markägare som kommer att ha avsevärd nytta av detaljplanen. Nytta kan uppstå i form av tilläggsbyggrätt eller då detaljplaneändringen tillåter en mer värdefull beteckning av användningsändamålet. I markanvändningsavtalet avtalas om den avtalsersättning med vilken en markägare deltar i stadens kommande eller tidigare kostnader för samhällsbyggande i detaljplaneområdet och kostnader för samhällsbyggande som betjänar detaljplaneområdet. Som ersättning har generellt tagits ut hälften av den nytta som detaljplanen resulterar i, till den del som markägarens byggrätt i detaljplanen överskrider 500 m² vy. Stadsstyrelsen fattade 4.9.2023 § 245 ett principbeslut om grunderna för markanvändningsavtalen i planområdet Gamla Veckjärvivägen, och stadsutvecklingsnämnden har redan i ett tidigare skede av beredningen av planen fattat ett liknande beslut (1.9.2015 § 167). Avtalen upprättas enligt dessa beslut.

Fastigheten ------------ som ägs av privatpersoner har planlagts till fem tomt för fristående småhus, för fyra tomtdelar för fristående småhus, område för närrekreation samt för gatuområde. Byggrätten för markägarens mark är sammanlagt cirka 1693,5 m² vy. Detaljplanen ger markägaren avsevärd nytta på grund av de ökade möjligheterna att använda området. Uppskattningen av nyttan grundar sig på det ökade värdet på markägarens mark på grund av de ökade möjligheterna att bygga. Ersättningen enligt markanvändningsavtalet motsvarar hälften av den nytta markägaren får. Som värde för områdets byggrätt har man använt 220 €/m² vy vilket baserar sig på jämförelseaffärer.

Med markägaren har avtalats att markägaren som ersättning enligt markanvändningsavtalet överlåter två småhustomt och tre delar av en småhustomt, som är sammanlagt 2603,9 m², samt ett i planen anvisat område för närrekreation, 1393,6 m², och gatuområden 1740,9 m². Därefter staden förebinder sig att överlåta en tomtdel av 22,7 m², om de har överlåtits under markanvändningsavtalsförfarandet till staden före det slutliga överlåtelsebrevet undertecknas. Eftersom värdet på de områden som överlåts är större än ersättningen enligt markanvändningsavtalet, betalar staden mellanskillnad i samband med den slutliga fastighetsöverlåtelsen.

Föravtalet har ändrats från stadsutvecklingsnämndens tidigare beslut 20.8.2024 § 116 så, att områdens del, som finns på grannfastigheten är inte längre en del av markanvändningsavtalet eller föravtalet.

Markanvändningsavtalet och föravtalet om fastighetsöverlåtelse som finns som bilaga till markanvändningsavtalet undertecknas innan detaljplanen godkänns. Den slutliga överlåtelsehandlingen undertecknas efter det att detaljplanen vunnit laga kraft.

 Bilaga

 Förslag till markanvändningsavtal

 Förslag till föravtal för fastighetsöverlåtelse

Kaupunkikehitysjohtaja

Stadsutvecklingsnämnden beslutar godkänna det uppdaterade markanvändningsavtalet som staden har för avsikt att ingå med ägaren till fastigheten ------------ enligt förslaget som finns som bilaga. Till markanvändningsavtalet hör ett uppdaterad föravtal om fastighetsöverlåtelse. Enligt föravtalet om fastighetsöverlåtelse betalar staden 3 106,81 euro i mellanskillnad vid den slutliga överlåtelsen.

Tekniska justeringar kan göras i avtalet före undertecknandet.

Den slutliga fastighetsöverlåtelsen kan göras med stöd av det här beslutet.